Miesiąc: sierpień 2019

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu lub robót budowlanych objętych tylko obowiązkiem zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 prawa budowlanego.

Taka decyzja organu ma miejsce, jeżeli realizacja określonego obiektu lub robót budowlanych może:

• naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o warunkach zabudowy lub
• spowodować:
  – zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia
  – pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków
  – pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych
  – wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Stan zagrożenia dóbr

Na etapie wnoszenia decyzji o sprzeciwie organ nie ma obowiązku wykazania, że zamierzone roboty budowlane spowodują zagrożenie dóbr wymienionych w art. 30 ust. 7 p.b.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu uznał w wyroku z 18 lipca 2019 r., że zadaniem organu jest jedynie wskazanie przyczyn dojścia do wniosku, że roboty te mogą spowodować zagrożenie dóbr.

„Chodzi więc o stan potencjalnego zagrożenia, któremu organ, mając na uwadze roboty budowlane objęte zgłoszeniem, ma obowiązek zapobiec.” (II SA/Op 213/19)

Stanowisko to znajduje uzasadnienie w występującym w przepisie wyrażeniu „może”, które nie wymaga jednoznacznego stwierdzenia, że dane okoliczności wystąpią.

Wystarczające jest potencjalne zagrożenie

Argumentacja taka znalazła się także w wyroku wydanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. akt II OSK 1182/18. Zdaniem NSA. z brzmienia art. 30 ust. 7 p.b. wynika, że już sama potencjalna możliwość wystąpienia zagrożeń wskazanych w pkt 1-4 stanowi dla właściwego organu wystarczającą podstawę do wniesienia sprzeciwu.

„Nie jest zatem konieczne udowodnienie, że planowana inwestycja wprowadzi, utrwali bądź zwiększy ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (pkt 4). Wystarczające jest wskazanie przesłanek związanych ze stanem faktycznym sprawy, z których wynika, że powyższe zwiększenie uciążliwości jest prawdopodobne, nawet w stopniu minimalnym.” (II OSK 1182/18).

Zgodnie z art. 5 ust 1. p.b. obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach. Przestrzegać należy w szczególności przepisów techniczno-budowlanych oraz zasad wiedzy technicznej.

Jednak art. 5 ust. 1 pkt 9) p.b. wskazuje również, że obiekt budowlany powinien zapewniać poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Z powyższych przepisów wprost zatem wynika, że interesy osób trzecich są chronione w polskim prawie podczas projektowania i budowania przez inwestora obiektu budowlanego.

Takie rozumowanie prowadzi do postawienia pytania, czyje interesy winny znaleźć pierwszeństwo? Interesy osób trzecich czy inwestora, który planuje zbudować obiekt budowlany? Pamiętać bowiem należy, że zgodnie z art. 4 p.b., każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

O opisanej w art. 4 p.b. zasadzie wolności budowlanej, przeczytasz więcej w moim wcześniejszym artykule.

Czyje interesy mają pierwszeństwo?

Odpowiedzi na postawione pytanie udzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. W wyroku z 3 lipca 2019 r. Sąd uznał, że interes stron postępowania nie może naruszać prawa inwestora.

„Interes stron postępowania chroniony art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 p.b.” (II SA/Kr 371/19)

Ze sformułowanej przez Sąd tezy wynika, że prawo zabudowy może być ograniczone tylko przepisami prawa powszechnie obowiązującego oraz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.