201705.17
Off
0

Deweloper odpowiedzialny za niezgodne z prawem zatwierdzenie przez organ administracji pozwolenie na budowę!

Inwestor jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie budowy. Z tego powodu może on odpowiadać nawet za niezgodną z prawem decyzję administracyjną o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy wskutek wadliwego projektu budowlanego czy błędnej decyzji urzędników, która uniemożliwia wykonanie umowy w terminie, deweloper jest zobowiązany do zwrotu wpłaconej zaliczki czy kar umownych z kontrahentem. Jak ocenił Sąd Najwyższy w wyroku z 5 października 2016 r. (III CSK 376/15) deweloper ponosi odpowiedzialność, jeśli przy dołożeniu należytej staranności mógł wykryć niezgodność wydanej decyzji przed zawarciem umowy.

Błąd organu administracji nie usprawiedliwia projektanta

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracyjny sprawdza zgodność projektu budowlanego z planem zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego (art. 35 ust. 1 pr. bud.). Projekt budowlany powinien zawierać m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu: sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących lub projektowanych budynków.

Natomiast opracowanie projektu budowlanego zgodnie z wymaganiami ustawowymi jest obowiązkiem projektanta, który wykonuje samodzielną funkcję techniczną w budownictwie (art. 20 ust. 1 pr. bud.).

Deweloper odpowiada także za osoby trzecie!

W rozumieniu ustawy inwestor również jest uczestnikiem procesu budowlanego. Do jego podstawowych obowiązków należy zorganizowanie procesu budowy. W stosunkach cywilnoprawnych inwestor, który zawodowo trudni się działalnością deweloperską, powinien dodatkowo wykazać się stopniem należytej staranności odpowiadającym profesjonaliście (art. 355 § 2 k.c.)

Na podstawie art. 474 kodeksu cywilnego (odpowiedzialność za działania i zaniechania osób trzecich) inwestor może ponosić odpowiedzialność za błędy projektanta budynku!

Stan faktyczny sprawy, którą rozpatrywał Sąd Najwyższy uzasadniał przyjęcie, iż deweloper – przy dołożeniu należytej staranności – powinien stwierdzić, że pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a projektem budowlanym, stanowiącym podstawę decyzji o pozwoleniu na budowę, zachodzi istotna sprzeczność. Jak już podkreślałem deweloper jest pociągany do odpowiedzialności pomimo, że projekt budowlany sporządzony przez zawodowego architekta został zatwierdzony przez właściwy organ władzy budowlanej. (W badanym przez SN kazusie chodziło o usytuowanie budynku w stosunku do granic z sąsiednimi działkami).

Nieprofesjonalne zachowanie inwestora może implikować przypisanie mu złej wiary

Nie ulega wątpliwości, że obowiązkiem dewelopera jest zapoznanie się z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasady związane z zachowaniem odpowiedniej odległości budynku od granic sąsiednich działek, podobnie jak i zgodność zamierzenia budowlanego z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uznać należy za wiedzę powszechną wśród zawodowych inwestorów. Co więcej, rażące naruszenie tych zasad przez projektanta, a następnie organ administracyjny nie może być źródłem przypisania deweloperowi dobrej wiary.

Podobne wpisy / similar posts:
Współwłaściciele budynku odpowiadają za prawidłowe... Kiedy taras jest jednocześnie dachem budynku spełnia dwie funkcje: podstawową – stropodachu i wtórną – tarasu. Nawet, gdy przynależy do konkretnego lo...
Czy jest możliwe odstępstwo od przepisów budowlany... Do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane, ich usytuowanie, a także warunki techn...
Zgłoszenie budowy a obowiązek uzyskania pozwoleń... Rozpoczynając budowę należy uzyskać pozwolenie. Natomiast w przypadku budowy czy remontu wymienionego w art. 30 ust. 1 prawa budowlanego, wystarczy zg...
Dlaczego kaucja przy składaniu skargi na decyzję o... Wnosząc skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, skarżący może domagać się wstrzymania decyzji organu o pozwoleniu na budowę. Sąd ma jednak pra...