201604.05
0
0

Co należy do obowiązków zarządcy obiektu budowlanego?

Utrzymanie obiektów budowlanych jest obowiązkiem właściciela. Jednak powinności te, wynikające z prawa budowlanego, mogą być wykonywane przez zarządcę obiektu budowlanego.

Kim jest zarządca obiektu budowlanego?

Prawo budowlane nie definiuje kim jest zarządca, nie odsyła też do innej ustawy. Właściwe ustalenie kogo należy rozumieć pod pojęciem zarządcy obiektu budowlanego jest trudne i rodzi uzasadnione problemy. Z jednej strony sądy stwierdzają, iż nie można przyjąć, że „zarządca obiektu budowlanego” to „zarządca nieruchomości” (II OSK 1214/07). Z drugiej zaś wskazują, że wobec braku legalnej definicji „zarządcy obiektu budowlanego”, w kwestii interpretacji tego pojęcia konieczne staje się przywołanie przepisów art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (II SA/Gl 261/05). W artykułach tych jest mowa właśnie o „zarządcy nieruchomości”, jako osobie odpowiedzialnej za „zarządzanie nieruchomościami”. Mimo, iż art. 184 został uchylony, to widać podział w zakresie definicji zarządcy obiektu budowlanego i problemy wynikające z braku ustawowego uregulowania tej kwestii.

Mimo opisanych kłopotów terminologicznych, nie budzi wątpliwości, że status zarządcy zbliżony jest do statusu właściciela. Tym samym przysługują mu uprawnienia właścicielskie, zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym.

Obowiązki zarządcy obiektu budowlanego

Utrzymanie obiektu

Podstawowym obowiązkiem zarządcy obiektu jest jego prawidłowe utrzymanie oraz użytkowanie w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz z wymaganiami ochrony środowiska. Ponadto, zarządca jest zobowiązany do utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym oraz estetycznym.

Prawo budowlane nakłada także na zarządcę obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych. Dotyczy to zarówno działania człowieka, jak i sił przyrody (np. burz, trzęsień ziemi, powodzi czy pożarów). Powszechnie znany jest chociażby obowiązek odśnieżania dachów obiektów czy usuwania sopli lodu zagrażających bezpieczeństwu przechodniów, który spoczywa właśnie na zarządcy obiektu budowlanego. Już ten przykład wskazuje, że nie tylko uszkodzenie obiektu, ale już bezpośrednie zagrożenie uszkodzeniem prowadzi do odpowiedzialności zarządcy obiektu budowlanego. Nałożenie tego obowiązku ma chronić życie i zdrowie ludzi, bezpieczeństwo mienia i środowiska.

Okresowe kontrole i ich terminy

Obok utrzymania obiektu, głównym obowiązkiem spoczywającym na zarządcy obiektu jest przeprowadzanie okresowych kontroli dotyczących samego obiektu, instalacji i przewodów. Zostały one podzielone na kontrole przeprowadzane co najmniej raz w roku oraz na przeprowadzane co najmniej raz na pięć lat.

Zakres kontroli corocznych jest konkretny:

  • sprawdzenie technicznego stanu elementów budynku,
  • sprawdzenie instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  • sprawdzenie instalacji gazowych, przewodów kominowych oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

Wyszczególnione z powyższej kontroli zostały obiekty o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. m2 jak również obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. m2. Winny one być kontrolowane bowiem co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Przedmiotem kontroli rzadszych, odbywających się co najmniej raz na 5 lat, jest sprawdzenie obiektu budowlanego pod kątem przydatności do użytkowania. Co więcej, zarządca musi sprawdzić estetykę zarówno obiektu, jak i jego otoczenia. Oprócz powyższych, do obowiązków kontrolnych zalicza się także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej obiektu.

Odpowiedzialność zarządcy

Zgodnie z prawem budowlanym, jeżeli zarządca nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega:

  • grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych,
  • karze ograniczenia wolności, albo
  • karze pozbawienia wolności do roku.

Jeśli zaś zarządca nie spełnia obowiązków w zakresie kontroli, grozi mu jedynie kara grzywny.

Właście skonstruowana umowa zabezpieczy się przed ew. sankcjami

Na zarządcy obiektu budowlanego spoczywa duża odpowiedzialność. Prawo budowlane łączy tę funkcję z wieloma zadaniami w zakresie utrzymania i użytkowania obiektu. Dodatkowo niedopełnienie powierzonych powinności podlega dotkliwym karom indywidualnym. Każdemu zarządcy obiektu budowlanego sugeruję skonstruowanie przyszłej umowy w ten sposób, aby w jak największym stopniu zabezpieczyć się przed ewentualnymi sankcjami.

Podobne wpisy / similar posts:
Co w praktyce oznacza zasada wolności budowlanej? Konstytucja RP (art. 63 ust. 1) mówi, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. Konsekwencją i doprecyzowaniem...
Prawo dysponowania nieruchomością a umowa przedwst... Czy zawarta pomiędzy stronami umowa przedwstępna uprawnia nabywcę do dysponowania nieruchomością na cele budowlane? Ważne orzeczenie w tym temacie wyd...
Rejestracja urządzeń chłodniczych i klimatyzacyjny... Niewiele czasu pozostało przedsiębiorcom na zgłaszanie posiadanych urządzeń chłodniczych, klimatyzacyjnych, pomp ciepła oraz systemów ochrony przeciwp...
Cechy charakterystyczne obiektu liniowego Jedną z podstawowych definicji w prawie budowlanym jest pojęcie obiektu budowlanego. Część pozostałych definicji w ustawie zawiera w sobie odesłanie d...

Zostaw komentarz

Twój email nie będzie opublikowany. Pola wymagane są oznaczone. *