201709.13
Off
0

Obszar oddziaływania obiektu w budownictwie

Oddziaływanie planowanej inwestycji nie ogranicza się jedynie do działki, na której będzie ona prowadzona. Niejednokrotnie inwestycja oddziałuje także na tereny sąsiednie, które nie są przedmiotem zainteresowania inwestora.

Warto zdawać sobie sprawę, że w prawie budowlanym istnieje definicja obszaru oddziaływania obiektu. W obrębie tak wyznaczonego terenu możliwe jest dokonywanie ograniczeń chociażby w zabudowie otoczenia obiektu budowlanego.

Czym jest obszar oddziaływania obiektu?

Zgodnie z art. 3 ust. 20 p.b. to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu.

Przepisy, które należy stosować

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27 kwietnia 2017 r. (II SA/Ke 49/17) wskazał, że przepisy odrębne o których wspomina art. 3 ust. 20 p.b. to nie tylko uregulowania wynikające z prawa administracyjnego, lecz również z innych dziedzin.

„Przepisami odrębnymi, które wprowadzają dla innych działek ograniczenia związane z obiektem budowlanym inwestora, są także przepisy prawa cywilnego, które gwarantują właścicielowi nieruchomości sąsiedniej prawo do korzystania z jego nieruchomości oraz zakazują naruszania jego własności.” (II SA/Ke 49/17)

Za przykłady takich przepisów Sąd wskazał m.in.:

– art. 144 k.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych,

– a także art. 222 k.c., który stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 kwietnia 2017 r. (II OSK 2063/15) zasadą procesu inwestycyjnego jest poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, co dotyczy przede wszystkim właścicieli nieruchomości sąsiadujących z działką inwestora. Właściciel nieruchomości sąsiadujących może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (art. 140 k.c.).

Uprawnienia osób z obszaru oddziaływania

Właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu są stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 2 p.b.).

„Krąg stron postępowania dotyczącego nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę ustala się w oparciu o kryteria wskazane w art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 p.b., chyba że ma miejsce wyjątek wskazany w art. 28 ust. 4 p.b.” (II OSK 534/15)

Zwracam jednocześnie uwagę, że o interesie prawnym właścicieli nieruchomości nie decyduje fakt, iż dwie działki graniczą ze sobą bezpośrednio, lecz to, że jedna z nich znajduje się w strefie oddziaływania inwestycji lokalizowanej na drugiej działce (II OSK 1229/15).

Ostatecznie decyzje wydaje organ!

Obowiązkiem organów jest weryfikacja określonego w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu. Jak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (II SA/Gd 119/17) wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu należy każdorazowo do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który nie jest związany ustaleniem obszaru oddziaływania przez projektanta.

Podobne wpisy / similar posts:
Jak inwestor może uniknąć odpowiedzialności za zap... Zgodnie z art. 647(1) § 5 kodeksu cywilnego „zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę ...
O czym musisz pamiętać rozpoczynając budowę… Rozpoczęcie budowy – zarówno dla inwestora, jak i dla wykonawcy – jest momentem trudnym i stresującym. Warto zadbać o to, aby już na początku procesu ...
Jak rozumieć odpowiednie usytuowanie obiektu na dz... Zgodnie z art. 5 ust. 1 prawa budowlanego, projektując i budując obiekt budowlany należy spełnić wiele przesłanek. Wśród nich znajduje się obowiązek z...
Inwestycje mieszkaniowe wg nowej ustawy Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U.2018.1496) weszła w życie 22 sierpni...