Jakie są obowiązki właściciela, gdy budynek grozi zawaleniem?

Wprowadzając w życie przepisy prawa budowlanego, ustawodawca nałożył na właściwe organy nadzoru budowlanego bardzo poważne obowiązki w odniesieniu do budynków, którym grozi zawalenie.

Zgodnie bowiem z art. 68 p.b., jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że budynek lub jego część bezpośrednio grożą zawaleniem jest zobowiązany nakazać w drodze decyzji, opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania. Podkreślenia wymaga, że nakazanie opróżnienia jest obowiązkiem organu, nie zaś decyzją zależną od jego uznania.

Nakazanie, o którym mowa wyżej, dotyczy właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.

Zatem obowiązkiem m.in. właściciela jest opróżnienie całości lub części budynku z użytkowania. Ponadto, w pewnych okolicznościach na właściciela może zostać nałożony obowiązek zapewnienia lokali zamiennych.

Dodatkowo, organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany nałożyć na właściciela budynku obowiązek umieszczenia na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania. Ponadto, jeżeli zajdzie taka potrzeba wykonania doraźnych zabezpieczeń i usunięcia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.

W ramach analizy art. 68 p.b. należy wskazać, że aby możliwe było jego zastosowanie, konieczne jest ustalenie przez organ takiego stanu budynku, który bezpośrednio grozi zawaleniem. Nie jest więc wystarczające stwierdzenie, że jest on w złym stanie technicznym. Jak orzekł w wyroku z 21 września 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II OSK 109/21) koniecznym elementem postępowania dowodowego, poprzedzającego wydanie decyzji, jest przeprowadzenie kontroli budynku, który grozi zawaleniem, i sporządzenie z tej czynności protokołu odzwierciedlającego rzeczywisty stan obiektu.

„Stan budynku wymagający remontu, ale nie grożący bezpośrednio zawaleniem, nie stanowi podstawy do wydania nakazu jego opróżnienia z art. 68 p.b.” (II OSK 109/21)

Podsumowanie

Należy zgodzić się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zastosowanie art. 68 p.b. możliwe jest tylko wtedy, gdy istnieje realna groźba zawalenia się budynku, a wydanie decyzji o opróżnieniu bądź wyłączeniu w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania musi być poprzedzone bardzo wnikliwym postępowaniem wyjaśniającym.