O czym musi pamiętać deweloper przygotowując umowę?

Umowa deweloperska nie jest umową typową (należy do katalogu umów nienazwanych). Poprawne sformułowanie jej postanowień jest niezwykle istotne dla należytego zabezpieczenia stron. Deweloper powinien przygotować umowę w taki sposób, aby uniknąć narażenia się na zarzut nieważności umowy.

Szczególne cechy umowy deweloperskiej

W wyroku z 23 listopada 2018 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 355/18) potwierdził, że umowa deweloperska powstaje ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego. Podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi.

Zgodnie z art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska musi zawierać następujące informacje:

• informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone czy
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21 ustawy.

Powyższe elementy należy ocenić jako charakterystyczne dla umowy deweloperskiej, wyróżniające ją wśród innych umów. Podkreślić jednak należy, że w art. 22 ust. 1 ustawy użyto wyrażenia „w szczególności”, w związku z tym wymienione w ustępie elementy mogą być uzupełniane przez strony umowy.

Jaki jest cel umowy deweloperskiej?

Chcąc odpowiedzieć na pytania, jakie są oczekiwania stron umowy oraz jaki stan ma zaistnieć po jej wykonaniu, warto przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 czerwca 2018 r. (sygn. akt VI ACa 1653/16).

Sąd wskazał wtedy, że celem umowy deweloperskiej jest zarówno zrealizowanie planowanej inwestycji, jak też zawarcie odrębnej umowy przenoszącej własność określonego lokalu na nabywcę.

„Świadczenie spełnione przez nabywcę lokalu na podstawie umowy deweloperskiej, jest jednocześnie świadczeniem na poczet zapłaty ceny nabycia lokalu, a więc na poczet umowy przyszłej, której zawarcie jest celem umowy deweloperskiej.” (VI ACa 1653/16)

Podsumowanie

Poprawne sformułowanie postanowień umowy deweloperskiej jest bardzo istotne. Przed planowanym zawarciem takiej umowy rekomendujemy skorzystanie z pomocy profesjonalnego doradztwa prawnego.

Kancelaria Szołajski Legal Group od wielu lat pomaga stronom umów deweloperskich w należytym zabezpieczeniu ich interesów. Jeżeli planujesz zawrzeć umowę deweloperską, zachęcamy do kontaktu!