Czy sąsiad zawsze będzie stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie?

Z zastrzeżeniem art. 29-31 p.b., roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Co ważne, zgodnie z regulacją zawartą w art. 28 ust. 2 p.b., w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę stronami są:

• inwestor,
• właściciele,
• użytkownicy wieczyści lub
• zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Przepis ten nie stanowi wprost, że stroną w postępowaniu są właściciele nieruchomości sąsiednich. Czy zatem można wyciągnąć taki wniosek?

Obszar oddziaływania obiektu

Zgodnie z niedawnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie właściciele sąsiednich nieruchomości powinni mieć możliwość zgłoszenia swoich zastrzeżeń na etapie rozpoznawania sprawy dotyczącej pozwolenia na budowę. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy dochodzi do przewidzianego przepisami szczególnymi oddziaływania inwestycji na znajdujące się w jej najbliższym sąsiedztwie nieruchomości. Jednak nawet, gdy jest to oddziaływanie dopuszczalne według norm prawa właściciele sąsiednich nieruchomości mają prawo zgłaszania zastrzeżeń.

Jak uznał Sąd w orzeczeniu z 15 maja 2019 r., stroną postępowania powinny być zatem nie tylko osoby, których interes prawny zostaje naruszony określonym rozwiązaniem projektowym, ale też takie, na których nieruchomości obiekt projektowany może oddziaływać.

Warto przypomnieć sobie informacje dotyczące pojęcia obszaru oddziaływania obiektu i wynikającego z tego tytułu przymiotu strony w postępowaniu. Wcześniejszy artykuł na ten temat można przeczytać tutaj.

Przymiot strony w postępowaniu

W ślad za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie należy uznać, że przymiot strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę z definicji powinni mieć właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości sąsiednich.

Powyższa zasada znajduje zastosowanie: „chyba że organ ustali, iż z uwagi na znaczną odległość planowanej zabudowy od działki sąsiedniej, ukształtowanie terenu czy sposób jego dotychczasowego lub planowanego zagospodarowania wykluczone jest, że zamierzenie inwestycyjne będzie w jakikolwiek sposób ograniczało zagospodarowanie nieruchomości sąsiedniej.” (II SA/Kr 245/19)

Podsumowanie

Ze stanowiska zajętego przez Sąd wynika, że fakt posiadania tytułu do nieruchomości sąsiedniej nie powoduje automatycznie, że podmiot nabywa prawa strony w postępowaniu, które toczy się na podstawie art. 28 p.b.