Sąd Najwyższy o służebności gruntowej

Uwaga właściciele nieruchomości! Ważną uchwałę dotyczącą służebności gruntowych podjął 13 stycznia 2022 r. Sąd Najwyższy w trzyosobowym składzie pod przewodnictwem prof. Małgorzaty Manowskiej.

Sąd Najwyższy orzekał w sprawie sporu powstałego pomiędzy dwiema spółkami, które zawarły umowę ustanawiającą na rzecz jednej z nich drogę konieczną – za wynagrodzeniem. Spór powstał, ponieważ spółka będąca właścicielem nieruchomości władnącej dokonała podziału nieruchomości i jedną z części połączyła z działką sąsiednią.

Kodeks cywilny o służebności drogi koniecznej

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 285 § 1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem powodującym m.in., że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Ponadto w myśl art. 290 § 1 k.c. w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednakże, gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

Jak orzekł Sąd Najwyższy?

Po analizie sprawy Sąd Najwyższy podjął uchwałę ustalając, że po podziale nieruchomości władnącej, a następnie scaleniu wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością, nie mającą statusu nieruchomości władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość.

Orzeczenie oznacza, że jeżeli właściciel nieruchomości władnącej dokona podziału swojej działki, a następnie jedną z części połączy z nieruchomością sąsiednią, której wcześniej żadne prawo służebności nie przysługiwało, to służebność rozciąga się na również na nową, dołączoną część działki.

Orzeczenie to może mieć bardzo daleko idące skutki dla podmiotów występujących na rynku nieruchomości. Wydaje się bowiem, że pozycja właściciela nieruchomości obciążonej została na skutek podjętej uchwały istotnie osłabiona. Swojej uchwały Sąd Najwyższy bowiem w żaden sposób nie ograniczył.

A zatem to, co dla jednych może okazać się dodatkowym obciążeniem i ryzykiem, innym może otworzyć furtkę do wykorzystywania podjętej niedawno uchwały w prowadzonym przez nich biznesie.

Podsumowanie

Kancelaria Szołajski Legal Group aktywnie wspiera uczestników rynku nieruchomości w podejmowanych przez nich działaniach. Naszymi klientami są zarówno deweloperzy jak i osoby fizyczne już posiadające nieruchomości lub dopiero myślące o zakupie swojej pierwszej działki, domu czy mieszkania.

Chętnie dzielimy się swoją wiedzą i doświadczeniem, dlatego jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania, zapraszamy do kontaktu!