Autor: ts_admin

Obiekt budowlany musi mieć dostęp do drogi publicznej. Nakaz taki został sformułowany w art. 5 ust. 1 pkt 9) p.b. Jednak przepisy prawa budowlanego nie wskazują definicji drogi publicznej. Jak zatem rozumieć to pojęcie? I gdzie szukać jego definicji?

Naczelny Sąd Administracyjny rozwiewa wątpliwości

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 czerwca 2019 r. warunek „dostępu do drogi publicznej” będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wymienionych w art. 2 ustawy z 1985 r. o drogach publicznych

Jednocześnie w orzeczeniu tym – wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 1560/18 – Sąd wskazał, że dostęp ten może być bezpośredni lub pośredni.

O dostępie bezpośrednim będziemy mówili, jeżeli nieruchomość położona jest przy drodze publicznej. Z kolei do dostępu pośredniego dojdzie, gdy dostęp do drogi publicznej następuje przez inne nieruchomości, na których albo ustanowiono służebność drogową albo wytyczono drogi wewnętrzne.

Podsumowanie

Warto przypomnieć, że zgodnie z przywołanym przez Naczelny Sąd Administracyjny art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, ze względu na funkcje w sieci drogowej, drogi publiczne dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu lub robót budowlanych objętych tylko obowiązkiem zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 prawa budowlanego.

Taka decyzja organu ma miejsce, jeżeli realizacja określonego obiektu lub robót budowlanych może:

• naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o warunkach zabudowy lub
• spowodować:
  – zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia
  – pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków
  – pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych
  – wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Stan zagrożenia dóbr

Na etapie wnoszenia decyzji o sprzeciwie organ nie ma obowiązku wykazania, że zamierzone roboty budowlane spowodują zagrożenie dóbr wymienionych w art. 30 ust. 7 p.b.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu uznał w wyroku z 18 lipca 2019 r., że zadaniem organu jest jedynie wskazanie przyczyn dojścia do wniosku, że roboty te mogą spowodować zagrożenie dóbr.

„Chodzi więc o stan potencjalnego zagrożenia, któremu organ, mając na uwadze roboty budowlane objęte zgłoszeniem, ma obowiązek zapobiec.” (II SA/Op 213/19)

Stanowisko to znajduje uzasadnienie w występującym w przepisie wyrażeniu „może”, które nie wymaga jednoznacznego stwierdzenia, że dane okoliczności wystąpią.

Wystarczające jest potencjalne zagrożenie

Argumentacja taka znalazła się także w wyroku wydanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. akt II OSK 1182/18. Zdaniem NSA. z brzmienia art. 30 ust. 7 p.b. wynika, że już sama potencjalna możliwość wystąpienia zagrożeń wskazanych w pkt 1-4 stanowi dla właściwego organu wystarczającą podstawę do wniesienia sprzeciwu.

„Nie jest zatem konieczne udowodnienie, że planowana inwestycja wprowadzi, utrwali bądź zwiększy ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (pkt 4). Wystarczające jest wskazanie przesłanek związanych ze stanem faktycznym sprawy, z których wynika, że powyższe zwiększenie uciążliwości jest prawdopodobne, nawet w stopniu minimalnym.” (II OSK 1182/18).

Zgodnie z art. 5 ust 1. p.b. obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach. Przestrzegać należy w szczególności przepisów techniczno-budowlanych oraz zasad wiedzy technicznej.

Jednak art. 5 ust. 1 pkt 9) p.b. wskazuje również, że obiekt budowlany powinien zapewniać poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Z powyższych przepisów wprost zatem wynika, że interesy osób trzecich są chronione w polskim prawie podczas projektowania i budowania przez inwestora obiektu budowlanego.

Takie rozumowanie prowadzi do postawienia pytania, czyje interesy winny znaleźć pierwszeństwo? Interesy osób trzecich czy inwestora, który planuje zbudować obiekt budowlany? Pamiętać bowiem należy, że zgodnie z art. 4 p.b., każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

O opisanej w art. 4 p.b. zasadzie wolności budowlanej, przeczytasz więcej w moim wcześniejszym artykule.

Czyje interesy mają pierwszeństwo?

Odpowiedzi na postawione pytanie udzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. W wyroku z 3 lipca 2019 r. Sąd uznał, że interes stron postępowania nie może naruszać prawa inwestora.

„Interes stron postępowania chroniony art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 p.b.” (II SA/Kr 371/19)

Ze sformułowanej przez Sąd tezy wynika, że prawo zabudowy może być ograniczone tylko przepisami prawa powszechnie obowiązującego oraz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę może spowodować nałożenie przez organ nadzoru budowlanego obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego. W decyzji urząd określa zmiany, które inwestor musi uwzględnić w projekcie zamiennym oraz sam termin wykonania projektu.

Zgodnie z prawem, decyzja organu nadzoru budowlanego następuje przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1 p.b.

Brak wykonania obowiązku nałożonego przez organ

Skutki zaniechania przygotowania projektu zamiennego są bardzo poważne.

Zgodnie z art. 51 ust. 5 p.b. w przypadku niewykonania w terminie tego obowiązku (o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3 p.b.), organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Decyzja organu jest obligatoryjna

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim treść art. 51. 5 p.b. jest jednoznaczna i nie budzi wątpliwości.

W przypadku niespełnienia przez stronę nałożonych obowiązków w wyznaczonym terminie , właściwy organ zobowiązany jest wydać decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1 p.b.

„Żaden przepis tej ustawy nie przewiduje w takiej sytuacji możliwości odstąpienia od orzeczenia nakazu rozbiórki.” (II SA/Go 44/19)

W wyroku z 19 czerwca 2019 r. Sąd stanął na stanowisku, że w takim przypadku decyzja wydawana przez organ nadzoru budowlanego ma charakter związany a nie uznaniowy.

Oznacza to, że przepis ustawy nie daje organowi nadzoru budowlanego wyboru w zakresie sposobu rozstrzygnięcia sprawy. Organ jest związany treścią art. 51 ust. 5 p.b.